PRESSEMITTEILUNGEN
Haus & Grund Deutschland
Berlin – Die Verbände GdW, BFW und Haus & Grund sehen im Referentenentwurf zum Telekommunikationsgesetz (TKG) erhebliche Risiken für den schnellen Glasfaserausbau in Deutschland. Statt Tempo, Planungssicherheit und Kooperation zu stärken, drohen neue bürokratische Hürden, Eingriffe in Eigentumsrechte und massive Wettbewerbsverzerrungen zulasten mittelständischer Netzbetreiber und der Wohnungswirtschaft.
Immobilieneigentümer und Wohnungsunternehmen treiben den flächendeckenden Glasfaserausbau bereits ohne Regulierung erfolgreich voran, sowohl durch Vereinbarungen mit Dritten als auch durch eigene Investitionen. Im Neubau ist Glasfaser bis in die Wohnung (FTTH) längst Standard.
Vollausbaurecht: Gut gemeint, schlecht gemacht
Die Verbände unterstützen das Ziel eines flächendeckenden Glasfaserausbaus ausdrücklich. Doch das im Entwurf vorgesehene Vollausbaurecht sei ein Bremsklotz, kein Beschleuniger.
Gebäudeeigentümer müssten innerhalb kürzester Zeit komplexe Ausbauvorgaben bewerten, Alternativen prüfen und langfristige Investitionsplanungen über den Haufen werfen. Das ist realitätsfern und läuft dem Bedarf an kooperativen Lösungen zuwider. Glasfaser entsteht nicht per Dekret. Sie entsteht dort schnell, wo Eigentümer und Netzbetreiber partnerschaftlich planen. Mit Zwang wird der Ausbau nicht beschleunigt, sondern blockiert.
Gefahr für Wettbewerb und Versorgung außerhalb der Hotspots
Die Wohnungs- und Immobilienverbände warnen: Ein gesetzliches Vollausbaurecht würde vor allem marktmächtigen Netzbetreibern nutzen und mittelständische Anbieter verdrängen. Die Folge wäre eine weitere Konzentration, insbesondere in attraktiven Stadtlagen.Dort, wo der flächendeckende Ausbau besonders notwendig ist, wie in weniger rentablen Beständen und Regionen, würden Anbieter sich zurückziehen. Ein Dominoeffekt, der am Ende genau die Menschen trifft, die heute schon schlechte digitale Versorgung haben.
Neue Zugangsrechte: Risiko für Investitionen statt Anreiz
Auch die vorgesehenen neuen Zugangsrechte zu Gebäudenetzen bergen Risiken:
Wer als Eigentümer oder Wohnungsunternehmen bereits in Glasfaser investiert hat oder Investitionen tätigen will, verliert unter Umständen den Schutz seiner Investition und seiner unternehmerischen Entscheidungsfreiheit. Das schwächt die Investitionsbereitschaft und damit zentrale Treiber der Digitalisierung im Wohnungsbestand.
Die Verbesserungen beim Glasfaserbereitstellungsentgelt werden überwiegend begrüßt, verbleibende bürokratische Hürden sind jedoch noch abzubauen.
GdW-Präsident Axel Gedaschko: „Unsere Wohnungsunternehmen sind zentrale Partner beim Glasfaserausbau – sowohl im Neubau als auch in der Nachrüstung von Beständen. Doch statt Ausbauten zu erleichtern, droht der vorgeschlagene Entwurf, Investitionen zu hemmen und die erfolgreiche Zusammenarbeit von Wohnungswirtschaft und Netzbetreibern zu unterlaufen. Wir brauchen keine Überregulierung und Zwang, sondern verstärkte Anreize für Kooperationen und faire, diskriminierungsfreie Wettbewerbsregeln für mittelständische Netzbetreiber und Wohnungsunternehmen.“
BFW-Präsident Dirk Salewski: „Die mittelständischen Immobilien- und Wohnungsunternehmen treiben den Glasfaserausbau aktiv voran. Aber regulativer Zwang bedroht Investitionen, behindert Kooperationen und ist ein Eingriff in Eigentumsrechte. Ein solches System kann nicht funktionieren. Es gefährdet die Investitionsbereitschaft und die partnerschaftlichen Kooperationen, die den Glasfaserausbau bislang getragen haben.“
Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke: „Der Glasfaserausbau ist ein zentrales Infrastrukturprojekt, das wir ausdrücklich unterstützen. Aber er darf nicht zulasten von Eigentumsrechten und fairen Wettbewerbsbedingungen erfolgen. Eine Ausweitung der Duldungspflichten würde Rechtsunsicherheit und Konflikte schaffen, statt den Ausbau zu beschleunigen. Was wir brauchen, sind verlässliche, partnerschaftliche Rahmenbedingungen, die Investitionen fördern und Kooperationen stärken. Nur so können wir gemeinsam die digitale Zukunft erfolgreich gestalten.“
Die gemeinsame Stellungnahme der Verbände zum Download
Über den GdW:
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertritt als größter deutscher Branchendachverband bundesweit und auf europäischer Ebene rund 3.000 kommunale, genossenschaftliche, kirchliche, privatwirtschaftliche, landes- und bundeseigene Wohnungsunternehmen. Sie bewirtschaften rd. 6 Mio. Wohnungen, in denen über 13 Mio. Menschen wohnen. Der GdW repräsentiert damit Wohnungsunternehmen, die fast 30 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland bewirtschaften.
Über den BFW:
Dem BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen als Interessenvertreter der mittelständischen Immobilienwirtschaft gehören derzeit rund 1.600 Mitgliedsunternehmen an. Als Spitzenverband wird der BFW von Landesparlamenten und Bundestag bei branchenrelevanten Gesetzgebungsverfahren angehört. Die Mitgliedsunternehmen stehen für 50 Prozent des Wohnungs- und 30 Prozent des Gewerbeneubaus. Sie prägen damit entscheidend die derzeitigen und die zukünftigen Lebens- und Arbeitsbedingungen in Deutschland. Mit einem Wohnungsbestand von 3,1 Millionen Wohnungen verwalten sie einen Anteil von mehr als 14 Prozent des gesamten vermieteten Wohnungsbestandes in der Bundesrepublik. Zudem verwalten die Mitgliedsunternehmen Gewerberäume von ca. 38 Millionen Quadratmetern Nutzfläche.
Über Haus & Grund:
Haus & Grund ist mit über 945.000 Mitgliedern der Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Den Zentralverband mit Sitz in Berlin tragen 22 Landesverbände und 840 Ortsvereine. 2024 wurde Haus & Grund für sein Engagement im Zusammenhang mit dem Heizungsgesetz (Gebäudeenergiegesetz) von der DGVM zum „Verband des Jahres“ ernannt. Die privaten Immobilieneigentümer verfügen über 79,4 Prozent aller Wohnungen in Deutschland. Sie bieten 63,5 Prozent der Mietwohnungen und knapp 30 Prozent aller Sozialwohnungen an. Sie stehen zudem für 76 Prozent des Neubaus von Mehrfamilienhäusern.Wohnungs- und Immobilienwirtschaft findet im TKG-Referentenentwurf mehr Bremsklötze als Anreize beim Glasfaserausbau
GdW, BFW und Haus & Grund: Vollausbaurecht und Mitnutzungsregeln beeinträchtigen Wettbewerb und Ausbaugeschwindigkeit.
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßt, dass die Bundesregierung beim Klimaschutz stärker auf Modernisierung, Versorgungssicherheit und soziale Ausgewogenheit setzt. Der Verband sieht darin die Chance, Klimaschutz praxistauglicher und akzeptabler zu gestalten. Dazu erklärt Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland: „Es ist richtig, Deutschland moderner und unabhängiger von Öl und Gas zu machen. Klimaschutz kann aber nur funktionieren, wenn er bezahlbar bleibt und die Menschen nicht überfordert.“
Positiv bewertet Haus & Grund Deutschland insbesondere den geplanten Ausbau und die Dekarbonisierung der Fernwärmenetze. „Beim Ausbau und bei der Umstellung der Fernwärme auf Klimaneutralität müssen die Kosten für die Nutzer im Blick bleiben. Fernwärme darf nicht zur Kostenfalle für Eigentümer und Mieter werden“, betont Warnecke.
Ebenso wichtig ist aus Sicht des Verbands, dass die im Programm angekündigte Senkung der Strompreise nun schnell umgesetzt wird. Verbandschef Warnecke fordert: „Wer mehr Elektrifizierung und klimafreundliche Technik im Gebäudebereich will, muss endlich die Strompreise senken und die Stromnetze ausbauen. Das ist überfällig.“
Haus & Grund begrüßt zentrale Signale des Klimaschutzprogramms 2026
Neue Runde im Streit um die neue Grundsteuer: Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) haben gemeinsam Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell der Grundsteuer beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Beide Verbände unterstützen dabei zwei Kläger, die sich gegen die verfassungsrechtlich bedenkliche Ausgestaltung der neuen Grundsteuer wenden. Damit soll in Karlsruhe abschließend geklärt werden, ob das Bundesmodell den Anforderungen des Gleichheitssatzes genügt.
Lotteriespiel: Bodenrichtwerte sind realitätsfern – fiktive Mieten sind intransparent!
Aus Sicht der Verbände führt das Bundesmodell zu systematischen Ungenauigkeiten und ungerechten Belastungsverschiebungen, weil die Bewertung zentral auf Bodenrichtwerten sowie auf pauschalierten, teils fiktiven Mietwerten basiert. „Bodenrichtwerte sind ein grobes Raster – sie werden der Realität einzelner Grundstücke oft nicht gerecht. Eine Steuer, die so stark auf pauschalen Zonenwerten beruht, riskiert willkürliche Ergebnisse und verletzt das Gebot gleichmäßiger Besteuerung“, erklärt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.
Zusätzlich bemängeln die Verbände die Verwendung von pauschalen bzw. fiktiven Mietwerten im Bundesmodell. Konkret: Wo die tatsächlichen Verhältnisse stark vom statistischen Durchschnitt abweichen, können Fehlbewertungen drohen – mit unmittelbaren Folgen für die Grundsteuerlast. Nach Auffassung von Haus & Grund und BdSt ist die Grundsteuer damit in vielen Fällen nicht mehr hinreichend am konkreten Objekt orientiert. „Wenn der Staat bei der Grundsteuer mit fiktiven Mieten und pauschalen Bodenrichtwerten arbeitet, wird es für Bürgerinnen und Bürger schnell zum Lotteriespiel, wer wie stark belastet wird – das ist weder transparent noch gerecht“, kommentiert BdSt-Präsident Reiner Holznagel.
Mit der Verfassungsbeschwerde wollen die Verbände Rechtssicherheit schaffen und eine Grundsteuer erreichen, die einfach, nachvollziehbar und gleichheitsgerecht ist. Hintergrund ist, dass der Bundesfinanzhof das Bundesmodell zwar bestätigt hat, die Verbände jedoch weiterhin erheblichen verfassungsrechtlichen Klärungsbedarf sehen und daher das Bundesverfassungsgericht anrufen.
Verbände zweifeln an Bodenrichtwerten und fiktiven Mieten
Haus & Grund Deutschland begrüßt die angekündigte Abschaffung des Heizungsgesetzes. Der Eigentümerverband sieht darin die Möglichkeit, Klimaschutz im Gebäudesektor neu aufzustellen: verlässlich, sozial ausgewogen und technisch sowie wirtschaftlich realistisch.
„Die Abschaffung ist kein Rückschritt beim Klimaschutz – im Gegenteil“, sagt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. „Wenn ideologisch aufgeladene Vorgaben durch klare, erreichbare Ziele und verlässliche Rahmenbedingungen ersetzt werden, kann das dem Klimaschutz im Gebäudebestand einen neuen Schub geben. “ Entscheidend sei, dass Eigentümerinnen und Eigentümer wieder planen können und mit deutlich weniger Bürokratie konfrontiert werden. Er begrüßt ausdrücklich die Pflicht für Energieversorger, künftig für einen steigenden Grünanteil in Gas und Öl sorgen zu müssen. Es sei eine der Absurditäten des Heizungsgesetzes, diese Pflicht den Hauseigentümern zu übertragen.Chance für praxistauglichen Klimaschutz im Gebäudebestand
„Ein einfacher Blick auf den Wohnungsmarkt zeigt es deutlich: Die Mietpreisbremse ist gescheitert – unabhängig davon, wie sie juristisch bewertet wird.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die heutige Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Az. BvR 183/25). Er prognostiziert, dass sich bei Fortsetzung der Regulierungspolitik die Verhältnisse dramatisch verschärfen werden. „Eine wirtschaftlich einigermaßen tragfähige Vermietung ist für Privatpersonen unter den aktuellen Bedingungen kaum noch möglich. Die Mietenpolitik der vergangenen elf Jahre stößt all jenen vor den Kopf, die ihr Leben lang gespart haben und Wohnraum zur Verfügung stellen.“
Die Politik der zunehmenden Mietenregulierung ist nach Ansicht des Verbandes nicht nur ein existenzielles Problem für private Vermieter. Sie stellt auch Mieter und Wohnungsuchende vor immer größere Herausforderungen. „Die, die eine Wohnung haben und behalten wollen, sind fein raus. All diejenigen, die eine neue Wohnung suchen und nicht auf ein dichtes Kontaktnetzwerk in einer Stadt zurückgreifen können, sind auch Leidtragende dieser Regulierungspolitik“, stellte Warnecke fest. Dem könne nur mit zusätzlichem Wohnraum begegnet werden. Eine Regulierung, die Knappheit verwalte, ersetze keine Bau- und Investitionsoffensive.
Vermieten wird zum wirtschaftlichen Risiko
Der nun vorliegende Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums zur Änderung des Mietrechts ist aus Sicht von Haus & Grund Deutschland ein weiterer Angriff auf die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarktes. Verbandspräsident Kai Warnecke erklärt: „Dieser Entwurf ist ein Misstrauensvotum gegen die Millionen vermietender Privatpersonen, die den Großteil der Mietwohnungen bereitstellen. Wer Verträge immer weiter politisch kleinteilig steuert und Rechte zur Durchsetzung berechtigter Ansprüche schwächt, wird am Ende weniger Investitionen und weniger Angebot bekommen.“
Haus & Grund Deutschland kritisiert, dass die Ausweitung der Schonfrist auf ordentliche Kündigungen keinen Schutz vor Wohnungslosigkeit bringe, sondern Zahlungsunwilligen helfe und Missbrauch zu Lasten privater Vermieter erleichtere. Sollten CDU, CSU und SPD daran festhalten, braucht es aus Sicht von Haus & Grund zumindest deutlich schnellere Verfahren (vollständige Befriedigung binnen drei Monaten), eine klare gesetzliche Definition der vollständigen Befriedigung inklusive Anwalts- und Prozesskosten sowie wirksame Grenzen gegen Wiederholung.
Die geplante starre Deckelung von Indexmieten ignoriert nach Auffassung des Verbandes die Kostenrealität der Vermietung. Indexmieten seien ein in der Praxis bewährtes Instrument zur langfristigen Wertsicherung und Planbarkeit – für Mieter und Vermieter. Problematisch sei jedoch schon heute die Kopplung an den Verbraucherpreisindex, weil dieser vermieterseitige Kostenentwicklungen – etwa im Handwerk und Bau – nur unzureichend abbilde. Dadurch sei der Substanzerhalt gefährdet. Ein pauschaler Deckel verschärfe dieses Problem, weil er Investitionen in Instandsetzung und Modernisierung zusätzlich ausbremse.
Das Justizministerium will zudem beim möblierten Wohnen neue Zuschlagsregeln einziehen. Dabei gilt die Mietpreisbremse bereits auch für möblierten Wohnraum. Ein individueller Zuschlag würde vor allem für vermietende Privatpersonen massiven bürokratischen Aufwand bedeuten. Der Verbandspräsident warnt vor absehbaren Nebenwirkungen: „Wenn Möblierung nur noch unter umfangreichen Nachweispflichten möglich ist, drohen Marktverschiebungen – etwa der Verkauf von Möbeln oder die Vermietung ohne Teilmöblierung, wie zum Beispiel Küchen. Das hilft weder Mietern noch dem Wohnungsangebot, sondern verknappt flexible Wohnformen zusätzlich.“
Mehr Regulierung – weniger Investitionen, weniger Wohnraum
Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte heute die Regierungskoalition auf, das Heizungsgesetz abzuschaffen. Verbandspräsident Kai Warnecke sagte: „Die Zeit drängt, schließlich müssten Eigentümer in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern bei Nicht-Einlösung dieses Koalitionsversprechens bereits ab Juli eine neue Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betreiben.“ Das sei für viele möglich, für viele andere aufgrund technischer und finanzieller Hürden jedoch nicht.
Warnecke betonte, dass die Energiewende nur funktionieren könne, wenn die Koalition nun zügig ein Gebäudemodernisierungsgesetz vorlege, dessen Vorgaben von jedem Eigentümer ohne teure Zwischenlösungen erfüllt werden können: „Es muss beispielsweise möglich sein, weiterhin eine bezahlbare Brennwertheizung einbauen zu können, solange das Haus weder vollständig mit erneuerbaren Energien beheizt noch an ein Wärmenetz angeschlossen werden kann.“
Der Verband erinnerte zudem daran, dass mit dem Heizungsgesetz mietrechtliche Änderungen vorgenommen wurden, die den Einsatz klimaneutraler Heizungen in vermieteten Gebäuden erschweren. „Eine auf 50 Cent pro Quadratmeter begrenzte Mieterhöhung für den Einbau einer klimaneutralen Heizung war 2023 schon unrealistisch und ist es heute umso mehr. Diese Kappungsgrenze muss konsequenterweise ebenfalls abgeschafft werden“, forderte Warnecke.
Energiewende muss technologieoffen, flexibel und einfach sein
Haus & Grund Deutschland begrüßt die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu Untervermietungen (VIII ZR 228/23). Vermieter dürfen ein Wohnraummietverhältnis ordentlich kündigen, wenn Mieter eine Wohnung ohne Erlaubnis und gewinnbringend untervermieten. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Untermiete die Grenze der Mietpreisbremse überschreitet.
„Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Das ist auch eine Frage der Fairness. Private Vermieter haben Pflichten, tragen Verantwortung und Kosten – sie dürfen nicht zusehen müssen, wie Dritte das Mietverhältnis betrügerisch missbrauchen“, kommentiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.
Im zugrunde liegenden Streitfall zahlte der Hauptmieter für eine Berliner Zweizimmerwohnung eine Nettokaltmiete von 460 Euro. Während einer Abwesenheit verlangte er von Untermietern 962 Euro nettokalt – also mehr als das Doppelte. Das Landgericht Berlin bewertete den Zuschlag als unverhältnismäßig. Zudem wären nach den Regeln der Mietpreisbremse im konkreten Gebiet höchstens 748 Euro zulässig gewesen.
Untervermietung darf kein Geschäftsmodell sein
Haus & Grund Deutschland lehnt das SPD-Konzept zur Reform der Erbschaftsteuer entschieden ab. Der angekündigte Lebensfreibetrag von einer Million Euro soll laut SPD in den allermeisten Fällen die Vererbung von Wohnhaus oder Grundstück steuerfrei machen. „Diese Behauptung geht an der Realität vieler Immobilienmärkte vorbei – und sie blendet eine ganze Erbengruppe komplett aus: Erben vermieteter Mehrfamilienhäuser“, kritisiert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.
Ein Freibetrag von einer Million Euro möge auf dem Papier großzügig wirken. In zahlreichen Städten sei es das nicht. Wer dann Erbschaftsteuer zahlen müsse, sei nicht reich, sondern häufig ein Normalverdiener, der das Elternhaus weiter bewohnen oder in der Familie halten wolle. Aus Sicht von Haus & Grund ist besonders problematisch, dass die SPD weiter auf starre Freibeträge setzt, ohne einen Mechanismus, der Freibeträge dauerhaft an steigende Immobilienwerte anpasst.
Der Eigentümerverband kritisiert zudem, dass in dem SPD-Konzept vermietete Mehrfamilienhäuser faktisch nicht vorkommen, sondern als Leitbild nur das selbstbewohnte Familienheim. Genau hier liege jedoch eines der größten Risiken für Eigentümer und Mieter:
Wer ein Mehrfamilienhaus erbt, hat das Vermögen in der Substanz gebunden – nicht als frei verfügbares Konto-Guthaben. Unter dem SPD-Vorschlag bleiben in der Praxis oft nur zwei schlechte Optionen:
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Verkauf, um die Erbschaftsteuer zu bezahlen – im Zweifel an kapitalkräftige, häufig auch ausländische Investoren, weil private Käufer das Objekt und die Steuerlast kaum stemmen können.
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Mieterhöhungen, um die Steuerbelastung zu finanzieren – das wäre einerseits sozialpolitisch fatal, andererseits in vielen Regionen rechtlich und marktbedingt gar nicht in dem Umfang möglich.
Warnecke: „Damit würde die SPD ausgerechnet das befeuern, was sie vorgibt, verhindern zu wollen: mehr Marktdruck auf Mieten und mehr Verdrängung privater Eigentümer zugunsten großer Player.“
Vermietete Mehrfamilienhäuser komplett ausgeblendet
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